北京公积金贷款二套房政策将出台 3类人无法使用

2015-4-26 19:35| 发布者: admin| 查看: 786| 评论: 0

摘要: 楼市新政出台后,北京公积金贷款二套房政策尚未落地。贷款额度是否会提高、首付几成、政策何时落地,也成了部分购房者关注的焦点。近日,记者从北京市公积金中心获悉,公积金二套房政策已上报正等待审批,具体情况目前尚不清楚。有业内人士分析,贷款额度提高“可能性很小”,是否会执行二套房政策,也需根据公积金的缴存情况来定。新闻背景>>二套房首付“不低四成”今年3月30日,楼市新政出台,规定对拥有一套住房且相应购房 ...

楼市新政出台后,北京公积金贷款二套房政策尚未落地。贷款额度是否会提高、首付几成、政策何时落地,也成了部分购房者关注的焦点。近日,记者从北京市公积金中心获悉,公积金二套房政策已上报正等待审批,具体情况目前尚不清楚。

有业内人士分析,贷款额度提高“可能性很小”,是否会执行二套房政策,也需根据公积金的缴存情况来定。

新闻背景>>

二套房首付“不低四成”

今年3月30日,楼市新政出台,规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

由于从政策出台到具体执行细则的拟定需要经过调整时间,公积金贷款在办理机构与手续上相较于商业贷款都更为复杂,因此在执行时间上不如商业贷款迅速,具体何时执行新政需要看公积金贷款的细则出台情况。

市民态度>>

部分购房者“正在观望”

名下有一套房产的裹女士表示,她在北五环有一套房子,由于套内面积较小,父母来照看孩子十分不便。日前,她和家人正在商量在郊区给父母买套房。

裹女士称,楼市新政出台后,首套房贷款还清,购买二套房的首付比例是不低于四成,但政策还没落地,她和家人一直在持观望态度,“如果贷款额度能够提高,那我们肯定会等政策。”

官方回应>>

管理中心称“暂不清楚”

据北京市公积金管理中心12329的热线服务人员介绍,目前,北京公积金贷款首套房,面积在90平方米以下的按照两成标准执行,面积在90平方米以上的按三成标准执行。公积金贷款二套房,如果首套房没有出售的情况下,依旧按照原政策六成标准执行。公积金贷款二套房,如果在首套房出售的情况下,按照原政策的七成标准执行。至于北京公积金新政策何时落地,工作人员表示还不知情。“是否会有相关政策,市民可以随时登录官网关注和查询。”

北京市公积金管理中心相关负责人回应,目前正在走流程阶段,已经上报正等待审批,具体细则还不清楚。

专家观点>>

新政对购房“影响较小”

中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京公积金贷款额度应该不会提高,可能性很小。对于北京来说,公积金贷款额度应该提高,但北京公积金利用率按照目前的使用率,如果提高整个缴存额就不够贷款了。

从市场的角度来说,公积金政策更应该提高额度,但是从实际出发可行性很小。如果贷款额度提高到150万,贷款的难度有可能会提高。同时,“北京也不一定完全执行二套房的政策,但现在猜测的意义不大,还是要根据公积金的缴存情况来看。”

“等政策的家庭应该没多少,因为现在不是等的问题,很多家庭不敢等,谁也不能确保这个政策肯定能出。”张大伟称,即便有部分家庭在等政策落地,但一般购买二套房的家庭,最终节省的费用是有限的。

另外,即便是二套房政策改了,但多数换二套房的家庭都是改善性住房,很少会买小户型。而公积金贷款额度120万是有条件的,多数人只能贷80万左右。买90平方米以上的房子,80万的贷款基本不够,肯定是混合贷。混合贷能省的利息就有限了。因此,即使政策有所调整,对于购买二套房家庭的影响也是比较小。

业内建议>>

公积金额度“应超150万”

按照一线城市目前房价,公积金额度应该在150万以上,否则能够使用公积金的大部分都是改善需求,而非中低收入人群。

张大伟说,因为公积金是工资的一种形式,所以就存在了高低不同,部分事业单位的公积金远高于普通职工。而当下房价又非常高,以北京为例过去一般公积金贷款最高只能贷款80万,按照公积金首付要求,首付30%,也就是首付起码需要30到40万,才能用公积金贷款购买120万左右的房产。

现实情况是,北京基本不太可能买到120万的房产,这就从事实上要求公积金贷款的首付非常高。因此,他建议公积金贷款额度有必要提高至150万。

此外,目前北京等地的公积金政策依然认房又认贷,这对于改善需求来说,即使卖掉房产,再贷款也必须按照二套房计算,从目前看,这些政策应该改善。

三类人群无法用公积金贷款

担保公司“伟嘉安捷”指出,虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政,然而想换房的人群却明显感到政策的热度。但是在换房人群中,有三类人群无法使用公积金贷款。

1 公积金贷款尚未结清

>>举例:邢先生去年结婚前使用公积金贷款购买了一套两居室,现在正常按月归还房贷。今年他想把父母也从老家接过来,最近公积金贷款新政频出,他决定用公积金再买一套房子改善居住条件,可是他向公积金管理中心提出申请贷款后,却被拒之门外。

>>解答:“伟嘉安捷”指出,公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时使用公积金贷款,而且正处在归还房贷中,如果再次使用的话,必须结清原来第一套住房的贷款,才能再次申请办理公积金贷款的相关手续,案例中邢先生的房贷只还了一年,所以他可以采用提前还款的方式结清住房贷款,再用公积金贷款买房。

2 首套房人均面积超标

>>举例:胡小姐结婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里,最近她儿子要上学,所以和老公商量在市区内买套学区房,她通过中介门店发现楼市新政出台后,不少二手房的挂牌价都一路上涨,她想趁机赶快入手一套,但是申请公积金贷款时却被告知无法办理。

>>解答:尽管公积金贷款调整了二套房首付,然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说,如果现有家庭人均住房建筑面积超过31.31平方米,将无法购买二套房。以家庭三口人计算,第一套住房的面积不能超过93.9平方米,胡小姐现有的住房面积100多平米,显然已经超过了面积要求,因此她只有卖掉现有住房,才能再用公积金贷款,否则只能选择商贷。

3 提取公积金记录叠加

>>举例:韩女士和爱人在2006年用商业贷款购买了马甸桥的一套住房,在去年时提前还清了贷款。去年她因为急需一笔资金,自行提取了缴存账户内的公积金。今年她想趁着上半年换套房子,但是在申请公积金贷款买房时,却被告知已有过两次贷款记录,没有了再买房的资格。

>>解答:“伟嘉安捷”指出,在限购未放开的背景下,以家庭为单位只能购买两套住房,所以购房人买第三套房将被停贷。因为案例中的韩女士以买房名义提取过公积金,也将会在征信内算作一次购房提取记录,与她第一次贷款买房的记录叠加,因此韩女士失去了买房的资格,如果她爱人名下没有房产,而且正常按月缴纳公积金,可以用她爱人的名义贷款买房。





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